Ｑ．土地を売るときは、建物があるのと無いの、どちらがいいですか？
この質問は、ときどき聞かれます。
答えとしては、つまらない回答になりますが、
Ａ．どちらでも大丈夫です。
と私なら答えます。
と言いますのも、もし古い建物があっても、解体費を考慮して査定をするからです。
一般的な一軒家でしたら、解体費は１５０～２００万円くらいでしょうか。
平凡な回答でスミマセン(^^;
この質問は、家（マンション）を売るときは、リフォームをするのとしないの、どちらがいいか？という問いにも置き換えられます。
その場合「どちらでも大丈夫です」と答え、リフォーム費を考慮して査定します。
リフォーム費も、標準的な広さで、クロス、床、キッチン、トイレなど目に見える部分をきれいにするだけ、ということであればやはり１００～２００万円ですね。
ただしリフォームの場合は、綺麗にしてから売りに出すことの方が多いです。
なぜでしょうか？？
それはリフォームをした方が、売り手、買い手ともにメリットが大きいからだと思います。
本題に戻ります。
では建物を解体しないで売る場合のメリット、デメリットはどんなものが考えられますか？
建物あり、現況のまま売る場合のメリット
・売り主は、解体費を負担しなくてよい
これがまず大きいですよね。
まだ売れてもいないので、特に個人の場合、解体費を負担する資金があるかどうか。
・売り主は、固定資産税が更地よりも安くすむ
更地だと税金が高いので、ずっと何年も無人であっても古家を残してあったりします。この場合も、「売れたらその時に解体します」という意味で「現況上物あり、更地渡し」などと備考欄にあったりします。
・買い主は、建物が気に入ればそれをリフォームし使用することで、建築費を抑えられる
建物の状態が良ければ、解体する必要なく、再利用して建築を行うこともできます。また、近年「古民家」や「ＤＩＹ」も流行しているので、新築にこだわらない方で条件がマッチすればお互いに解体の手間がなくなります。
・買い主は、同じ広さの土地を買うより安く買える（かもしれない）
とりあえずこの先数年はリフォームして生活しよう、というなら良いですよね。
その間に貯金をし、職歴を重ね、うまくいけば年収を増やし、晴れて建て替え！というのも夢があって素敵だと思います。
建物あり、現況のままで売る場合のデメリット
・建物の老朽化、荒れ放題の庭木など、見栄えが悪い。
見た目の問題です。
何年も空き家の場合は、建物が老朽化し窓が割れたり、庭木が伸び、草が生い茂り、花は枯れ・・・なんとも悲しい姿に。
中には野生動物が出入りしているなんてこともありました。街中でも、ハクビシンやコウモリなどは意外といます。 先日、とある別荘地の物件を見に行った際には、庭に野生のサルが３匹いました！新潟でですよ！
・瑕疵（かし）のリスクがある
これは見えない部分の問題です。瑕疵というのは、売り主さんも誰も認識していないもののことです。
新築でも土地でも瑕疵はありますけどね。中古物件は瑕疵の心配がより大きいのではないかと思います。住んでいた時にはなかった雨漏りや外壁の傷み、給排水管など、人間が生活していないといたるところが腐食していきます。
安い！まだリフォームして使える！と思って飛びついたものの、住んでみたら次々とお金がかかって結局高くついたなんてことにもなりかねません。
・解体した時に何が出てくるかわからない
買い主側のデメリットとしては、現状で買って何年か再利用し、いざ何年後かに解体した際、中から何かが出てくるリスクがあります。
「何か」、というのは宅建の教科書上では「防空壕」や「地中埋設物」と習います。
私が実務上経験したものでは「油の入った土管」や「コンクリート片」などがありました。油などは特殊な処理が必要なので、思った以上に費用がかかったりします。
売り主は知らなかったので、これも瑕疵担保責任になります。売り主側が知らないので当然売買契約時の「現況確認書」などにも記載されません。
通常、個人間の売買では「瑕疵担保責任は無し」としたり、あっても「２年」くらいなので、２年以上経過してから発覚した場合は買い主さんが費用を負担しなければなりません。
建物無し（更地）にしてから売る場合のメリット、デメリット
これは上記の逆を考えるので、詳細は省略しますが、具体的には、
・売り主は、建物付きよりも早く買い手が見つかる（かもしれない）
・買い主は、解体費を負担しなくてよい
・買い主は、瑕疵リスクが減る
・売り主も、瑕疵担保のリスクが減る
・買い主は、以前の建物に関係なく、自由に建築できる
・売り主は、買い手が見つかるまで時間がかかり翌年の１月１日を過ぎた場合、固定資産税がＵＰする
以上がざっと考えられるメリット・デメリットです。
立場上、どちらを推薦するものでもありません。
日本の住宅は３０年程度で建て替えるスクラップ＆ビルドの時代から、ストック重視の時代と言われています。
年収300万円時代ですから、一から建てるよりもリノベーションなどしておしゃれ気に直して住むという方法もあります。
およそ６年毎に家族の形態が変わるとも言われます。
（子どもが増えたり、部屋が必要になったり、いらなくなったり・・・）
この仕事（不動産業）をしていると、「マイホームを買う」ことが最終形ではないのだなと感じます。
笑顔で、安心して生活できる「ホーム」を見つけたいですね。
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